Pronájem a koupě nemovitosti

V tomto videu nám chci stanovit rámec pro přemýšlení, zda si pronajmout či koupit byt. Doufám, že po shlédnutí videa zjistíte, že odpověď na to, zda si raději pronajmout či koupit není jednoduchá. Pro úplnost, vlastním dům a koupil jsem ho kvůli celé řadě důvodů, některé byly emocionální, některé možná ekonomické. Záleží na vašem osobním kontextu, kde se v životě nacházíte, a ve které části světa žijete, a co v současnosti dělá ekonomika, a jaké jsou ceny nájmů a bydlení. Snad vám video dá rámec alespoň pro to, jak o tom přemýšlet. Řekněme, že tento dům je na trhu za nájemné 1,500 měsíčně. 1,500 měsíčně, což je to samé jako 18,000 ročně. 18,000 ročně je jedna možnost, kterou máte. Řekněme, že na trhu je na prodej stejný sousední dům, a vy máte možnost jej koupit. Řekněme, že tento dům je na prodej za 400 000 dolarů. Vy 400 000 dolarů nemáte a budete si muset nějaké peníze půjčit. Ušetřili jste 100 000 na zálohu. Záloha 100 000. Zbytek si budete muset půjčit. Půjčíte si 300 000. Nyní, tradiční hypotéka, která je na dobu určitou, možná na 15 let, možná na 30 let. Každý měsíc platíte za vedení hypotečního účtu, něco z toho jde u tradiční hypotéky na splátky půjčky, a něco jde na splátky úroku, a zbytek na splátku půjčky. Například řekněme, že platíte splátku hypotéky 1 800 měsíčně. Brzy na to může být úrok nepřiměřený. Mohlo by to být řekněme 1 500 měsíčně na úrok a 300 dolarů ve skutečnosti na splátku půjčky, aby jste splatili tuto 300 000 dolarovou půjčku, a poté, když je půjčka splacena ke konci období Vaší hypotéky to může jít jinou cestou, kde každý měsíc platíte na splátky mnohem více. Možná je to 1 500 a úrok, a když už je úrok na nižší sumu, protože už jste zaplatily většinu splátky Váš už úrok může být nižší. Jedná se o obvyklý proces obvyklé hypotéky. Když si to zjednodušíme, předpokládám, že si vybíráte pouze půjčku s úroky půjčku, kde jste povinni splatit úrokovou část, a půjčku můžete splácet, jak se Vám bude chtít. Řekněme, že se jedná pouze o úroky. To pomůže celou věc zjednodušit, samozřejmě, pokud bychom to chtěli rozebrat do detailu, tak bychom si k tomu vzali excel, abychom to mohli analyzovat a vidět, jak se mění úrokové platby, během celé půjčky. Řekněme, že jde o samotný úrok 6 %. Samotný úrok ve výši 6 % úroku. To znamená, že za rok zaplatíte úrok 18 000. 18 000 za úrok, 6% z 300 000. 18 000 za úrok. Záleží, kde žijete a jaký je Váš příjem. Někde můžete snížit úrok hypotéky z Vašeho příjmu, takže to neznamená, že dostanete 18 000 zpět, to znamená, že když vyděláte 100 000 ročně, místo toho abyste zaplatily např. 30% z 100 000, zaplatíte daně za 100 000 minus 18 000. Váš zdanitelný příjem se sníží na 82 000. Ušetříte zhruba Vaši daňovou sazbu jako % z toho. Řekněme, že ušetříte zhruba třetinu na snížených daních, takže to máme snížení daní. Takže efektivní úrok, který platíte po odečtení daní je to zhruba 12 000. 12 000 z vlastního nebo-li efektivní. Efektivní náklady úroku. Náklady na úrok. Ještě nekončíme. Jsou náklady za vlastnictví. Budete muset zaplatit daň z nemovitosti Když je daň z nemovitosti 1% z 400 000 to je 4 000 za daň z nemovitosti Musíte samozřejmě také udržovat dům. Možná máte zahradníka. Možná musíte něco opravit, vymalovat, cokoliv. To jsou věci, které byste nemuseli většinou platit, když si pronajímáte byt. Řekněme, že i když se to může lišit, samozřejmě záleží na situaci Řekněme, že to dělá 2 000 za rok. 2 000 za rok za údržbu. Důvod, proč to tady všechno zmiňuji a samozřejmě můžeme zajít do větších detailů a přemýšlet i o další věcech pro různé konkrétní situace, ale tohle je výčet základních věcí které Vás budou něco stát Za pronájem dáte 18 000 za rok, které jdou pryč, to je co musíte zaplatit za to, že tam žijete. Když si koupíte nemovitost, tak platíte za efektivní úrokové náklady, daň z nemovitosti, údržba Když se to sečte 4 000 plus 2 000 je 6000 plus 12 000 je 18 000. 18 000. Roční výdaje které jdou pryč, i když každý bude mít jiné náklady, podle situace tohle je pouze příklad. Takže jde pryč minimálně 18 000, ale tím nekončíme. Ani jsme nemluvili o tom, co děláme s těmi 100 000 Tady jsme je museli použít na zálohu. Tady je můžeme 100 000 investovat, z toho dostaneme nějaký příjem z těch 100 000, které bychom něměli tady záleží, jak s nimi naložíme, když je máme na spořící účtu možná dostaneme 1 až 2 %, možná je ale investujeme do šiřšího portfolia a dostaneme 4 % nebo tak, ale musíme přemýšlet o tom, co bychom dostali z té zálohy, když to investujeme. Řekněme, že dostaneme 2 % výnos, 2% roční výnos, to znamená 2 000 z té investice z těch 100 000. Takže z vlastního, kdybychom byli přesní, ten výnos nebo ta investice použitá na zálohu a jsme na 16 000. 16 000 z vlastního. 16 000 za rok. Tím, jak jsem vybral tato čísla pro to video, tak se ukázalo čistě ekonomicky, pro tento rok, o čemž se budeme bavit za chvilku, věci se v následujícím roce mohou změnit, ale pro tento rok, to vypadá tak, že se vyplatí si pronajmout dům. Samožrejmě takhle analýza se mění v závislosti na změně těch čísel. Kdyby Váš dům byl levnější nebo měli nižší úrok, cokoliv, a najednou to může vypadat daleko líp. Když by byl nájem vyšší, tak už by ta čísla nevypadala tak dobře. Kdyby Váš výnos z investice nebyl tak vysoký, tak už to nebude vypadat tak dobře. Cílem je zkusit analyzovat, kolik jsou vaše vlastní náklady. Z psychologického hlediska, když mám tuhle hypotéku, tak mě to aspoň nutí šetřit. Je to takové nucené šetření. Ale teoreticky to tady můžete udělat. Suma, kterou byste museli zaplatit za úrok, nebo úrokovou část Vaší půjčky, to je Váš nájem, mohli byste ušetřit 300 za měsíc a investovat je a za 30 let byste mohli mít pěknou částku jako zdroj Vašich příjmů. Nedá se jednoduše říct, že je pronájem lepší než koupě vlastního a naopak. Záleží na situaci. To je jen odhad. Do budoucna se tomu budeme věnovat více, ale jsou tu i jiné věci na zamyšlení mimo čísla, a to jsou ty nehmotné. Zamysleme se na moment. Proč preferujeme pronájem a proč koupi vlastního. Důvodem číslo 1, a to je proč jsme si koupili dům před pár lety, je stabilita. Je to stabilita. Možná máte skvělý nájem, a skvělého pronajímatelé na úžasném místě, ale možná to pronajme někomu jinému nebo se tam sám nastěhuje a budete se muset vystěhovat. Když si koupíte dům, tak dokud splácíte nebo když to splatíte, a zaplatíte daň z nemovitosti a další věci tak máte jistotu, že tam můžete zůstat. Dalším důvodem pro koupi je nepředvídatelná cena nájmů, nájem se může zvýšit. Pokud bydlíte tam, kde trh na nájem zvyklý jako Manhattan, San Francisco tak je fajn si říct: Mám fixní hypotéku a tolik budu splácet. Když to splatím, tak už se nemusím stresovat okolo nájmů, protože spousta lidí chce bydlet na stejném místě. Další věc je, že u nájmu si chcete spoustu věcí změnit, vylepšit. Když jsme si pronajímali dům, viděli jsme hodně míst, které by mohly vypadat pěkně, kdyby předělali koupelnu nebo kuchyň nebo kdyby to tam nevymalovali na žluto. Když si koupíte dům, tak si ho můžete vylepšit podle svého. Ale výhody se netýkají pouze koupě, ale i nájmu. Když se chcete usadit někde, a zmapovat si terén nejdříve, nechcete se zavázat v jednom místě bez zjištění, jak tu věci fungují, takže se Vám hodí flexibilita. Flexibilita nájmů. Při koupi či prodeji domu je spousta nákladů a poplatků kolem i za zpostředkování, takže Vám může vyhovovat flexibilta, dostanete smlouvu na 6 měsíců nebo rok. A když si zjistíte, jak to funguje, tak si můžete koupit dům a nebo si ho pronajmout jinde. A jak jsme mohli vidět v období 2003 až 2008, někdy jsou tu navýšení a někdy je díky ekonomice bydlení neúměrně drahé. Koupě vlastního je v porovnání s nájmem velmi drahá. Opět, záleží na situaci. Snad jste získali alespoň základní povědomí pro rozhodování mezi koupí a nájmem.